オリンピック決定で不動産価格はあがるのか?

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オリンピック決定で不動産価格はあがるのか?

 

東京オリンピックが無事に決まりました。

 

3大都市圏の基準地価が上昇し始めたということで、これから本格的に不動産マーケットも回復してくるかなと期待している方も多いと思いますが、不動産コンサルタントとして今のマーケット、そしてこれからのマーケットをどう見ているかをシェアしたいと思います。

 

私の会社でも不動産の仲介をやっていますが、お金を持っている人はこれからアベノミクスによるインフレ懸念で、現金の価値が減っていくので現金から現物へ資産を変える動きが出ています。

 

それから2015年から相続税も増税されますので、現金資産を持っているメリットがなくなっていくわけですね。

 

それなので今のうちに買っておこうという動きになってきています。

 

正直不動産価格は上がっています。

 

東京の都心まで行かなくても、江戸川区だとか、浦安、南行徳などの地域などの築20年のRCマンションなども利回り8%で買い付けが5〜6本入ったりしています。

 

家の事務所の近くの2億2千万の利回り8%の築20年のRCマンションが満額で売れていました。

 

マーケット的に動いているし、不動産の利回りがイイものが買えない状況だと思います。

 

ここにきて2020年の東京オリンピックと言うことで、湾岸エリアのタワーマンションがバカスカ売れています。

 

このマーケットが続くのかどうか・・・

 

結論から言うと、国の政策に乗った長期トレンドに乗ったマーケットにはならないと思います。

 

アベノミクスという実態の伴わない景気の上昇は後から実態が付いてくるのかもしれませんが、今はそうなっていません。

 

株価が期待値で上がっていくのと同じです。

 

 

 

消費税が上がるのでその前に不動産を買っておこうという動き。

 

それからインフレによる現金価値の現象を現物資産に変えることでヘッジしていこうという動き。

 

円の通貨の供給が増えると円安に振れやすくなって、原材料費が高騰して、コンクリートや鉄の値段が高騰するので、マンション価格が上がるかもしれないとの思いで、買いに走っています。

 

それにオリンピックが決まったことでインフラが整備されていく、それが復興需要で大工さんや鉄筋工などが東北に引っ張られていますが、特需によって職人の手間人件費が上がっていきます。

 

現にすでに上がってきています。

 

これが尋常じゃない上がり方ですので、これからは新築のコストは上がっていくと思います。

 

オリンピックで世界から注目されて東京の人口が増えるんじゃないかと言う要因なども影響しています。

 

 

 

でも消費税が上がる前に不動産を買ってしまおうと言う流れは、増税の影響で景気が冷え込まないようにローン減税が拡充されています。

 

住まい給付金と言って、低所得層には増税分を住宅ローンを使って買った場合は還付する流れがあって、プラマイゼロか減税になる政策がとってあるんですね。

 

だから市場は織り込み済みの価格になっているんじゃないか。

 

つまり増税前に物件が高くなっているよと考えられます。

 

現金価値の現象リスクを現物資産に変えることでヘッジする動きですが、借金をして不動産投資をする人には当てはまらない。

 

これは資産家の動きなので、ローンを絡めた不動産投資とは違うと思います。

 

2020年後は東京オリンピック特需はなくなり、東北の復興も終わっていると思われるので、その後原材料費が下がって2020年までに不動産を買った人の資産価値の棄損のリスクが高いと思います。

 

確かにオリンピックで注目されて為替も円安に振れているので、海外から見ると日本の不動産は割安に見えます。

 

それに日本の不動産利回りは世界的に見ても高い方なので、海外投資家は動いてくると思われます。

 

東京の人口は2020年までは増えて、その後減っていくと予測されているので、地下の下落も考えられます。

 

 

 

不動産が上がる要素は3つしかなくて、人口増加、経済成長、インフラ整備ですね。

 

これが不動産が安定的に上がっていく要素なので、瞬間的には東京のマーケットはこの3つが揃いますが、長期的な成長トレンドにのせていくためには、経済特区を作るなり、海外の投資家を含めた移民政策をとっていかないと、持続不可能だと思います。

 

つまり今は東京の不動産は買い時なのかと言うとむしろ売り時で、湾岸地域のタワーマンションも2020年までに売らないと利益が確定しません。

 

オリンピックが決まる前、アベノミクスが始まる前に、豊洲や晴海にマンションを持っている人が勝ち組で、これから買う人は負け組になっちゃう。

 

もう勝負は決まっているんですね。

 

これから東京のマーケットで不動産投資をするなら値上がり益ではなくて、運用力で利回りを高める必要があります。

 

値上がり益を狙えるのは期間限定ですね。

東京五輪で注目 湾岸エリアのマンション、今後の価格は

 

江東区などの湾岸エリアは2020年の東京五輪の競技開催地として注目を集めています。

 

居住地域としても人気を集め、マンションの建設も進んでいて、業界関係者は今後の販売価格について値上がりする可能性も指摘します。

 

オリンピックの開催が決まり、注目のエリアと言われるだけあります。

 

新しいマンションの建設が進むなど、新たに建設ラッシュと言う感じです。

 

江東区などを含む湾岸エリアは、年間2〜3棟の高層マンションが建つと言われ、居住地域として人気を集めています。

 

この地域に新たに地上43階建ての高層マンションが完成し、お披露目されました。

 

販売戸数は585戸。

 

価格は2900万円台〜6900万円台。

 

ゆったりとした空間の部屋の中には、最新式のキッチンや広いバスタブが設けられ、住む人が満足する設備が整っていると言うことです。

 

 

 

こちらがこのマンションの最大の売り、43階のスカイラウンジです。

 

東京スカイツリーを望むことができ、夏には花火を楽しむこともできます。

 

こちらからは東京オリンピックの競技開催地を含む都内の景色を一望できるのが魅力です。

 

こうしたことがポイントとなって、オリンピックの開催が決まった9月以降、一気に契約が進み、完売したと言うことです。

 

 

 

湾岸エリアは都心に近くて、水と緑に囲まれた家族が暮らしやすい環境があると思います。

 

それに加えてオリンピック誘致決定で将来性、今後発展していくだろうと期待感が加わりました。

 

ある業界関係者は、湾岸エリアのマンションは人気が高いことと、建築資材の高騰などが加わり、さらなる値上げも予想されていると言うことです。

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